Vorteile Immobilien, Garagen, Eigenheim

Kaufmöglichkeiten

Zum Erwerb der neuen Eigentumswohnung ist der Kauf vom Bauträger seit langem üblich. Seit einigen Jahren werden Eigentumswohnungen auch verkauft als Bauherrenmodelle, Erwerbermodelle oder in vergleichbarer Rechtskonstruktion. Dabei wird das Gebäude oft nicht neu erstellt, sondern das bestehende Haus modernisiert sowie in Eigentumstum aufgeteilt. Wenn nur ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück mit dem Nutzungsrecht angeboten wird an einer Wohnung, ein sogenanntes Bruchteilseigentum, ist besondere Vorsicht geboten. Daneben gibt es die Möglichkeit des Zweiterwerbs der Eigentumswohnung vom vorherigen Wohnungseigentümer.
Beim Bauherrenmodell ist der Käufer selbst Bauherr. In der Regel hat der Anbieter, der als Baubetreuer fungiert, umfassende Vollmachten, die notariell beurkundet werden müssen. Er schließt dann im Namen des Käufers sowie auf dessen Rechnung die erforderlichen Verträge, um Objekt zu errichten, beispielhaft mit dem Grundstücksverkäufer und den Baufirmen. Für Fertigstellung sowie mängelfreie Herstellung haften in der Regel nur die Baufirmen, aber nicht der Bevollmächtigte. Der Bauherr kauft somit nicht die Eigentumswohnung zum Festpreis, sondern errichtet mit anderen Käufern zusammen auf eigene Rechnung und Gefahr eine Eigentumswohnungsanlage.

Neue oder alte Wohnung
Es gibt, was Immobilien betrifft einen grundsätzlichen Unterschied. Es steht die Frage im, ob man eine alte oder neue kaufen sollte. Vorteil einer bereits genutzten Wohnung ist der, dass man sich im Vorhinein einen Überblick verschaffen und die einzelnen Räume besichtigen kann. Wohnungen, die nur auf dem Papier existieren und noch gebaut werden müssen, sind eher intransparent und kann schwierig sein, eine Vorstellung zu entwickeln.

Besichtigung einer Bestandswohnung
Hat man sich nun dafür entschieden, eine bereits „gebrauchte“ Wohnung zu kaufen, so ist die Besichtigung von großer Bedeutung. Es wird in dem Fall meist gekauft, wie gesehen. Übersieht der Käufer nun einen Mangel, so muss er diesen auf eigene Rechnung beseitigen. Wichtig ist, sich die Substanz des Baus, den Zustand der Heizungsanlage, der Elektroinstallation und den Sanitärbereich genau anzusehen und sich darüber zu informieren.

Unterstützung eines Sachverständigen
Wenn man nicht vom Fach ist, kann es sinnvoll sein, ein Gutachten eines Sachverständigen für bauliche Angelegenheiten heranzuziehen. Eine Bewertung der Dämmung sowie des Energieverbrauchs kann im selben Atemzug erfolgen. So kann auch der Energieausweis des Vermieters bewertet werden.

Garagenausbau

Eine Garage kann auch anderweitig genutzt werden, als ausschließlich als Unterstellraum für das Fahrzeug. Beispielsweise können Sie die Garage als Wohn-/Party-/Büro- oder Werkstattraum nutzen. Je nach Lage und Beschaffenheit der Garage ist auch eine Doppelnutzung der Garage durch Umbau möglich, so dass Sie die Garage auch weiterhin primär als Unterstellplatz für die Fahrzeuge nutzen können. Ein Flachdach einer Garage bietet Raum, um durch zusätzliche Aufbauten einen Ausbau durchzuführen. Je nach Nutzungszweck eignet sich der zusätzlich geschaffene Raum als Hobbyraum oder Gästezimmer. Hierzu wird das Flachdach der Garage genutzt, um hierauf ein weiteres Dach aufzusetzen. Dieser Dachaufbau wird dann innen weiter ausgebaut. Ein komplettes mehrstöckiges Haus kann auf einem Garagendach statisch eher nicht errichtet werden. Allerdings ist die Schaffung eines zusätzlichen Raumes auf einem Garagenflachdach durchaus möglich. Eventuell möglich ist allerdings ein kompaktes leichtes Holzblockhaus auf das Flachdach der Garage zu stellen.

Protokolle und Eigentümerversammlungen
Diese sollte man sich genau ansehen, genau wie geplante Investitionen am Gebäude. Denn diese können die Folgekosten, die auf den neuen Eigentümer zukommen, drastisch erhöhen. Die erwähnten Protokolle geben über geplante Maßnahmen Auskunft. Man muss sich ein Bild von der Gemeinschaft der Eigentümer machen. Das beinhaltet, wie sie funktioniert und welche Interessen vertreten werden. Über etwaige Probleme bieten sich ebenfalls Informationen.

Die Instandhaltungsrücklage
Die Höhe der Rücklage für die sogenannte Instandhaltung ist ebenfalls ein wichtiger Faktor. Das sind die Rücklagen der Gemeinschaft der Eigentümer. Diese werden für Sanierungsarbeiten am Haus gesammelt. Wenn diese zu niedrig sind oder nicht ausreichen, dann müssen Renovierungen über Sonderumlagen finanziert werden. Falls die Reparaturen nicht durchgeführt werden, mindert sich in dem Fall auch der Wert der gesamten Immobilie. Es ist also so zu verstehen, dass die einzelnen Eigentümer für Arbeiten der Instandhaltung und Modernisierungen gesondert zahlen müssen.

Die Baubeschreibung
Für eine Neubauwohnung sind diese Punkte besonders wichtig. Hat man sich nun für den Kauf einer Neubauwohnung entschieden, so ist es bedeutend, die Beschreibung des Baus genauestens zu überprüfen. In dieser wird schriftlich festgesetzt, welche verschiedenen Leistungen der Bauherr erbringen muss. Was in diesem Schriftstück festgehalten wurde, schuldet der Bauträger beim Auftraggeber. Im Umkehrschluss gilt aber auch, was nicht daran steht, muss auch nicht erbracht werden. Häufige Bestandteile sind unter anderem: energetisches Konzept, Schallschutz, Sanitärausstattung oder anderes.

Für die eigene Disposition ist das Raumprogramm wesentlich. Es hängt mit der Art der Nutzung zusammen:

Sind es ausschließlich Wohnzwecke?
Soll ein Gewerbe ausgeübt werden oder eine Praxis eingerichtet und welcher Raumbedarf wird benötigt?
Werden spezielle berufliche Arbeitsräume gebraucht?
Wie sieht es mit Kinder- und Gästezimmern aus?
Spielt Barrierefreiheit eine Rolle?
Sind Haustiere erlaubt und besondere Anforderungen an deren Haltung zu berücksichtigen?

Hauptpflichten nach §§ 631, 633, 641 BGB

Der Unternehmer ist nach §§ 631, 633 BGB zur mangelfreien Herstellung des Werks verpflichtet. Die Hauptpflicht des Auftraggebers ist die Übergabe der vereinbarten Vergütung, die bei Übergabe des Werks fällig ist (§ 641 BGB). Es besteht zudem für den Bauherrn eine Abnahmepflicht nach § 640 BGB, die wegen unwesentlicher Mängel nicht verweigert werden kann.

Bei Vorliegen eines Mangels hat der Bauherr folgende Möglichkeiten:

– Er kann einen Teil der Vergütung solange zurückbehalten, bis der Mangel endgültig beseitigt wurde (sogenanntes Zurückbehaltungsrecht).

– Des Weiteren kann er die Nacherfüllung verlangen, das beinhaltet, dass er entweder die Beseitigungs des Mangels oder eine Neuherstellung des Werks verlangen kann.

– Nach dem verstreichen einer Frist zur Nacherfüllung kann er selbst die Beseitigung des Mangels vornehmen und die entstandenen Kosten von dem Unternehmer zurückverlangen.

– Der Bauherr kann unter besonderen Voraussetzungen zudem von dem Bauvertrag zurücktreten oder auch Schadensersatz verlangen.

§ 634a BGB enthält die Vorschrfiten für die Verjährung der Mängelansprüche bei Werkverträgen, worunter auch der Bauvertrag fällt.